Bail commercial : la hausse illimitée du loyer est interdite !
Une clause d’un bail commercial prévoyait une augmentation annuelle de 1,5 % du loyer à compter de la troisième année. Cette hausse était automatique et forfaitaire, sans plafond ni limite de durée.
Estimant que cette clause avait entraîné une augmentation excessive de son loyer, la locataire demandait qu’elle soit réputée non écrite, ainsi que la restitution des sommes qu’elle jugeaient avoir indûment versées au cours des cinq années précédentes.
La Cour d’appel avait toutefois rejeté ces demandes, considérant que l’augmentation ne reposait sur aucun indice et que les parties avaient librement déterminé, dès la conclusion du bail, l’évolution du loyer.
Saisie du litige, la Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que les parties peuvent prévoir un loyer progressif par paliers, à condition que les montants, ou leur méthode de calcul, soient déterminés dès l’origine et que la progression soit limitée dans le temps.
En revanche, une clause prévoyant une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, sans plafond ni terme, ne fixe pas le loyer initial. Elle organise une révision permanente du loyer à la seule hausse, faisant ainsi échec aux règles d’ordre public qui encadrent la révision des loyers commerciaux.
Une telle clause doit donc être réputée non écrite.
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