Clause de tontine dans une SCI : une fausse bonne idée ?

A l’occasion de l’acquisition de leur résidence principale, deux concubins décident de constituer une SCI, détenue à parts égales. Les statuts de la société intègrent une clause dite de « tontine » (ou clause d’accroissement). Celle-ci prévoit qu’en cas de décès de l’un des associés, le survivant sera réputé avoir été propriétaire de la totalité des parts sociales depuis l’origine.

A la suite de la séparation du couple, l’un des associés demande que cette clause soit réputée non écrite et sollicite la dissolution de la société. Pour appuyer sa demande, il soutient que la clause de tontine, en attribuant rétroactivement l’intégralité des parts à un seul associé, contrevient à l’article 1832 du Code civil qui exige la présence d’au moins deux associés lors de la constitution d’une société.

Saisie du litige, la Cour de cassation confirme que, lorsqu’elle porte sur la totalité des parts sociales, une clause statutaire de tontine (ou d’accroissement) est contraire à l’exigence de pluralité d’associés. Elle en déduit que la présence d’une telle clause entraîne de facto la nullité de la SCI !

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 avril 2026, pourvoi n° 25.12.992