Exonération de l'impôt sur les plus-values immobilières : précision

Selon le Code général des impôts, la plus-value issue de la première vente d'un bien immobilier ne constituant pas la résidence principale peut être exonérée d'impôt sur le revenu à condition que le tout ou partie du produit de cette vente soit réinvesti dans l'acquisition ou la construction d'une résidence principale dans un délai de 24 mois suivant la cession. Par ailleurs, le vendeur ne doit pas être, au jour de la cession, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale ainsi qu’au au cours des quatre années qui précèdent. 

Saisi d’une question en la matière, le gouvernement confirme qu'aucune durée minimale de détention du nouveau logement n'est expressément prévue pour bénéficier ou conserver l'exonération.

Pour autant, l'administration fiscale apprécie de manière concrète le respect de la condition d'affectation à la résidence principale. Celle-ci doit être entendue comme la résidence habituelle et effective du contribuable, c'est-à-dire du lieu où il vit effectivement pendant la majeure partie de l'année. L'occupation temporaire ou de façade du bien ne suffit donc pas.

En l'absence de critères de durée fixés par la loi, l'administration (ou en cas de litige le juge) apprécie au cas par cas la réalité de cette affectation. Le contribuable doit pouvoir démontrer, par tout moyen, qu'il a effectivement et durablement occupé le logement à titre de résidence principale. Aucune durée d'occupation ne peut être présumée suffisante de manière générale, sans analyse des circonstances concrètes.

Réponse ministérielle n° 4693 du 3 juin 2025