Loyers impayés : le juge doit examiner les manquements du bailleur

Une société civile immobilière (SCI) loue des locaux commerciaux. Quelques temps après, constatant des impayés de loyers, elle délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Le locataire se défend, soutenant avoir cessé de payer les loyers en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien, les locaux étant affectés de nombreux désordres les rendant impropres à leur destination.

Saisis du litige, les juges constatent toutefois l’acquisition de la clause résolutoire, au motif que, dans le mois suivant le commandement de payer, le locataire n’avait ni réglé les loyers ni saisi le juge d’une demande de suspension des effets de la clause.

La Cour de cassation, appelée à trancher, censure cette décision. Elle rappelle que si le bailleur est tenu à une obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux (articles 1719 et 1720 du Code civil) et que le locataire doit payer le loyer conformément au bail (article 1728 du Code civil), les contrats synallagmatiques permettent au locataire d’invoquer une exception d’inexécution.

Ainsi, lorsqu’un locataire se prévaut de cette exception pour justifier le non-paiement des loyers, le juge doit en vérifier le bien-fondé, même si le locataire n’a pas saisi le tribunal dans le mois suivant le commandement de payer.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 mars 2026, pourvoi n° 24-15.820