Vente immobilière : gare à l’occupation gratuite des lieux !

Une promesse de vente d’une maison est signée. En vertu d’une convention d’occupation à titre précaire, le vendeur autorise par la suite l’acquéreur à occuper gratuitement les lieux en attendant la signature de l’acte authentique. Le vendeur cesse alors d’assurer la maison qui est, quelques jours plus tard, détruite par un incendie. Dans ce contexte, l’acquéreur renonce finalement à la vente et son assureur l’indemnise pour les dommages.

Le vendeur poursuit alors l’acquéreur et son assureur pour obtenir le remboursement des travaux de remise en état, au visa de l’article 1733 du Code civil, qui prévoit une présomption de responsabilité de l’occupant en cas d’incendie.

Les juges rejettent toutefois cette demande, considérant que la présomption de l’article 1733 ne s’applique qu’aux rapports locatifs avec contrepartie. Ici, l’acquéreur occupait gratuitement la maison : il n’y avait pas de bail ni de loyer.

La Cour de cassation confirme cette décision, rappelant que la présomption de responsabilité de l’article 1733 nécessite une contrepartie pour l’occupation. Le vendeur ne peut pas l’invoquer contre un occupant autorisé gratuitement.

Ainsi, afin d’éviter d’être tenu responsable d’un sinistre, le vendeur doit maintenir l’assurance du bien et prévoir une contrepartie dès lors que l’acquéreur occupe le bien avant l’acte authentique.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 janvier 2026, pourvoi n° 23-18.152