Travaux tardifs : le locataire peut-il cesser de payer ?
Après le passage d’un cyclone, une villa exploitée en hôtel de tourisme sous forme de bail commercial subit d’importants dégâts. Faute de travaux de remise en état réalisés par le bailleur, le locataire suspend le paiement des loyers entre 2018 et 2020. Le bailleur refuse alors le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, invoquant ces impayés.
Le locataire se défend et se prévaut de l’exception d’inexécution, reprochant au bailleur d’avoir manqué à son obligation de délivrance et d’entretien des locaux.
Les juges écartent toutefois cet argument, considérant que le cyclone constitue un cas fortuit exonérant le bailleur de ses obligations.
Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que lorsque le bien loué devient impropre à sa destination en raison d'un cas fortuit et que le bail n'est pas résilié en application de l'article 1722 du Code civil, le locataire peut invoquer l'exception d'inexécution pour le temps où le bailleur n'est plus empêché d'exécuter ses obligations.
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