Copropriété : le règlement ne vaut pas titre de propriété !

Un couple, propriétaire du lot n°3 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, se voit privé de l’un des accès à son bien à la suite de constructions édifiées sans autorisation par le copropriétaire du lot n°2. Ces constructions empiètent à la fois sur une cour commune et sur une partie grevée d’un droit de jouissance privatif au profit du lot n°2.

Estimant être lésé, le couple saisit la justice afin d’obtenir la remise en état des lieux. Les juges rejettent toutefois leur demande, le règlement de copropriété constituant, selon eux, un juste titre ayant permis au copropriétaire du lot n°2 d’acquérir la propriété des constructions litigieuses par prescription acquisitive abrégée (usucapion).

Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle avec fermeté que le règlement de copropriété a pour seule fonction d’organiser des droits d’usage ou de jouissance, sans jamais opérer de transfert de propriété. Il ne peut donc constituer un juste titre au sens de l’article 2272 du Code civil.

En clair : des travaux irrégulièrement réalisés sur des parties communes ne confèrent aucun droit de propriété, même après de nombreuses années. Seule une autorisation régulière de l’assemblée générale permet de sécuriser juridiquement ce type de travaux.

Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 18 décembre 2025, pourvoi n° 24-15.759